1.はじめに：空き家問題と所有者の責任

近年、我が国では高齢化や都市部への人口集中などが進行し、その一方で空き家の増加が社会問題となっています。所有者がいないまま放置された空き家は、周辺環境の悪化だけでなく、火災などの事故原因ともなり得ます。

重要なのは、これらの事故が発生した場合、空き家の所有者には「損害賠償責任」や「工作物責任」が問われることがあるという点です。これらの責任は法律で定められており、所有者としては適切に理解し管理を行うべき課題となります。

本稿では、空き家所有者が持つこれらの責任について詳しく解説し、適切な管理方法についてもご紹介します。空き家を所有している方はもちろん、これから資産管理について考えていく全ての方にとって、有益な情報を提供できることを目指しています。

2.空き家の増加が社会問題として注目される背景

日本は急速な高齢化と人口減少が進行し、また、都市部への人口集中現象が長年続いています。

高齢化に伴い、所有者が管理できなくなった家屋が「空き家」となり、その数は増加し続けています。また、若年層が都市部に集まり、地方の人口が減少すると、地元から離れた場所にある家屋を維持することが難しくなり、これも空き家増加の一因となっています。

さらに、空き家は街並みの風化、防犯面での問題、そして災害時の危険性を引き起こします。これらが空き家の増加が社会的な問題として注目される背景となります。

(1)社会の高齢化・人口減少

日本社会では、高齢化と人口減少が急速に進行しています。特に、地方の過疎地域ではこの傾向が顕著で、多くの住宅が空き家となってしまっています。

以下に、日本の人口推移と高齢化の程度を表で示します。

【表1】

年度	総人口(万人)	65歳以上人口比(%)
2000	1,266	17.3
2010	1,280	23.0
2020	1,240	28.7

このように、人口が減少し、高齢者比率が増加するにつれて、家屋を管理する人材が不足し、結果として空き家が増えるという悪循環に陥っています。

高齢化と人口減少は、空き家問題だけでなく、地域社会全体の活性化や地域資源の有効活用といった観点からも課題となっており、空き家所有者は社会全体の動きを理解し、適切な対策を講じる必要があります。

(2)都市部への人口集中

近年の日本では、若者を中心とした都市部への人口集中が進んでいます。地方からの人口流出は、空き家問題を一層深刻化させています。

具体的には、次のような状況が生じています。

【表1】

地方都市	若年層の人口	空き家率
A市	減少中	15%
B市	減少中	18%
C市	減少中	20%

このような状況からも、都市部への人口集中が、地方における空き家問題を加速させていることが読み取れます。その結果、空き家の放置による損害賠償責任や工作物責任が、所有者にとって大きなリスクとなっています。

この問題を解決するためには、所有者自身が適切な管理を行うことが求められます。次章では、その具体的な対策について解説します。

3.空き家所有者が直面するリスク

空き家所有者が直面するリスクとして特に重要なのは、「損害賠償責任」と「工作物責任」です。

(1)損害賠償責任

空き家から火災が発生し、隣接する建物に被害が出た場合など、所有者としての管理責任が問われます。火元となった空き家の所有者は、損害賠償責任を負うことになり得ます。

(2)工作物責任

放置された空き家が老朽化し、一部が崩壊して通行人に怪我をさせた場合など、所有者は「工作物責任」という法的責任を問われます。

これらは、空き家の不適切な管理が原因で生じるリスクです。適切な管理を怠ると、法的なトラブルに繋がる可能性があります。次節では、それぞれの責任について詳しく解説します。

(1)損害賠償責任

空き家所有者が抱えるリスクの一つに、「損害賠償責任」があります。これは、所有者の管理不十分などが原因で他人に対して何らかの損害を与えた場合、その賠償義務が発生するというものです。

例えば、空き家が老朽化により倒壊し、隣地に損害を与えた場合、経済的な損害を補償する責任が発生します。また、空き家から出火し、周囲の家屋に火災被害を及ぼした場合も同様です。

状況	損害賠償責任の発生
空き家の倒壊による隣地への損害	〇
空き家からの出火による火災被害	〇

これらの事例は全て、所有者が適切な管理を怠った結果として発生します。そのため、所有者は損害賠償責任を負うことになります。

(2)工作物責任

工作物責任とは、所有者または管理者が構造物（工作物）の管理において注意義務を怠った結果、他人に損害を与えた場合に発生する責任を指します。例えば、空き家から落下した瓦が近隣住民に怪我をさせたときなどです。

定義	内容
法律上の定義	民法709条に基づき、損害発生時の注意義務違反が認められた場合に発生
具体的な事例	空き家の不適切な管理により落下した瓦が通行人に怪我をさせた

以上のように、空き家の管理者は、建物や敷地に起因する事故を防止するために注意深い管理が求められます。そのため、定期的な点検や維持、必要に応じた修繕などが重要となります。

4.深堀り：工作物責任とは何か？

“工作物責任”とは、所有者が管理する物（工作物）が他人に損害を与えた場合、その所有者が賠償責任を負うという法律上の原則です。具体的には、民法709条に基づくものであり、空き家もその対象となります。

例えば、空き家の外壁が風で飛んできて歩行者を怪我させた場合、所有者は「工作物責任」により賠償責任を負います。また、放置された空き家から出火し周囲の家屋に被害を及ぼした際も、同様の責任が発生します。

事例	責任内容
外壁が飛んで歩行者を怪我させた	賠償責任発生
放置された空き家から出火し周囲に被害	賠償責任発生

所有者としては、空き家の適切な管理が求められます。それにより、予期せぬ事故を未然に防ぎ、責任を軽減することが可能となります。

(1)法律上の定義と内容

【工作物責任とは？】 工作物責任とは、建物や構造物等の維持管理に責任を持つ所有者が、その管理が不適切で人が傷ついたり、財産が損害を受けた場合に、その責任を問われる法的な概念です。具体的には、民法709条に定められており、「他人の不法行為により損害を被った場合、その人に対して損害賠償を求めることができる」という内容となります。

【損害賠償責任とは？】 一方、損害賠償責任とは侵害行為者が他人に対して、自己の過失による損害を賠償する責任のことを指します。これもまた、民法709条に基づき適用されます。具体的には、「他人の不法行為により損害を被った場合、その人に対して損害賠償を求めることができる」という内容となります。

(2)具体的な事例とその対応

例えば、空き家から出火し、近隣の住宅に被害を与えた場合、所有者は工作物責任に基づき損害賠償責任を問われます。火災が発生した原因が、所有者の管理不十分によるものであると判断された時には、賠償金額は数千万円にも上る可能性があります。

対応策としては、以下の2点が挙げられます。

1. 定期的な安全点検：空き家の周辺環境や設備のチェックを定期的に行い、問題があれば早急に修繕する。
2. 保険加入：火災保険や賠償責任保険に加入することで、万が一の事態に備える。

これらを適切に行うことで、所有者としてのリスクを最小限に抑えることが可能となります。

5.損害賠償責任とは何か？

損害賠償責任とは、一言で言えば「他人に対して生じた損害を補償する責任」のことを指します。

(1)法律上の定義と内容
日本の民法では、「他人の不法行為により損害を受けた場合、その損害を賠償する責任がある」と定められています。空き家の所有者は、自身の管理下にある物件から他人に損害が生じた場合、その責任を問われることがあります。

(2)具体的な事例とその対応
例えば、空き家から落ちてきた瓦が通行人に当たって怪我をさせたといったケースです。このような事故が起こった場合、所有者は医療費や慰謝料など、被害者の損害を補償しなければなりません。そのため、定期的な建物の点検・メンテナンスを怠らないようにしましょう。

(1)法律上の定義と内容

■4.深堀り：工作物責任とは何か？

• (1)法律上の定義と内容

工作物責任とは、所有者が工作物（建築物など）の管理において他人に損害を与えた場合、その賠償責任を問われる法的制度です。民法第717条に基づき、所有者は工作物の保全、管理に必要な注意を怠って生じた損害について責任を負います。

例：

事象	結果
空き家からの落下物による損害	賠償責任を問われる

■5.損害賠償責任とは何か？

• (1)法律上の定義と内容

損害賠償責任とは、自己の行為により他人に損害を与えた場合に、その損害を賠償する義務が生じる法的制度です。民法の第709条に基づき、故意または過失があった場合、賠償責任が発生します。

例：

事象	結果
空き家で発生した火災による周辺への損害	賠償責任を問われる

(2)具体的な事例とその対応

空き家から落ちた瓦が通行人に当たり、重傷を負わせた事例があります。この場合、所有者は「工作物責任」を問われ、損害賠償責任を負いました。

対応策としては、まず定期的な点検が重要です。特に、屋根や外壁は状態が目視で分かりやすいため、異常があればすぐに修繕を行いましょう。

また、空き家保険に加入することも有効です。空き家保険は、所有者が第三者に対して賠償責任を問われた場合の補償を行います。ただし、保険会社によって補償内容が異なるため、詳細は各社の契約内容を確認しましょう。

対応策	詳細
定期的な点検	異常があればすぐに修繕
空き家保険の加入	第三者への賠償責任を補償

以上が空き家の管理における具体的な事例とその対応策です。

6.空き家の適切な管理方法

空き家所有者として、リスクを最小限に抑えるためには適切な管理方法が求められます。

• (1)定期的な点検・維持管理

点検は最低でも年に一度は行いましょう。空き家の周囲環境や建物自体の劣化状況をチェックし、必要なメンテナンスを定期的に実施することが重要です。

項目	内容
屋外部分	草木の管理、ガレキやゴミの除去
屋内部分	湿気やカビ対策、窓ガラスやドアの破損チェック
建物構造	外壁や床、屋根の傷み具合

• (2)リスクを軽減するための保険対策

さらに、保険に加入しておくことも重要です。火災保険はもちろん、空き家特約を付帯した保険に加入することで、万が一の事態に備えることができます。

これらの適切な管理を行うことで、所有者としての損害賠償責任や工作物責任のリスクを軽減することが可能となります。

(1)定期的な点検・維持管理

空き家の適切な管理には、定期的な点検と維持管理が不可欠です。特に、空き家は長期間放置すると建物の老朽化が進み、結果的に周囲に危害を及ぼす可能性があります。

まず、定期的な点検を行うことが重要です。具体的には、以下のようなポイントに注意しながら年2回程度、建物全体を確認することが推奨されています。

【表1】

点検項目	詳細
屋根	雨漏り、タイルの剥がれなど
外壁	ひび割れ、塗装の剥がれなど
床下	湿気、虫害など

また、発見した問題点は速やかに修繕することも大切です。これが維持管理の一部となります。これらの定期的な点検と維持管理を行うことで、工作物責任や損害賠償責任のリスクを減らすことが可能です。

(2)リスクを軽減するための保険対策

空き家の管理においては、様々なリスクが潜んでいます。それらのリスクを最小限に抑えるための一つの手段として、適切な保険加入が挙げられます。

具体的には、「火災保険」や「空き家専用保険」の活用が考えられます。これらの保険は、自然災害や突発的な事故による物的損害だけでなく、第三者に対する損害賠償責任もカバーするものが多いです。

なお、保険会社や保険商品により、補償内容や保険料は大きく異なります。それぞれの詳細や特色をよく理解し、自身の状況やニーズに合わせた保険を選ぶことが重要です。

【参考保険一覧】

1. 火災保険：物的損害を補償
2. 空き家専用保険：物的損害及び第三者への損害賠償責任を補償

以上の情報を踏まえつつ、リスクの発生を未然に防ぐための具体的なアクションを起こしましょう。

7.まとめ：空き家所有者として必要な知識と対策

空き家の所有者として、損害賠償責任と工作物責任を理解し、適切な管理をすることが大切です。損害賠償責任は、所有物から他人に被害が発生した場合、その責任を負うと定められています。一方、工作物責任は、建物等の設備の不具合により人が被害を受けた場合に負う責任を示します。

これらのリスクを軽減するための対策として、以下のポイントを押さえましょう。

1.定期的な点検・維持管理：空き家の老朽化を防ぎ、事故を未然に防ぐ。 2.保険対策：火災保険等に加入し、財産保護をする。

空き家の適切な管理は、自身の資産を守るだけでなく、地域社会への貢献にもつながります。