空き家を賃貸に！注意すべき契約書の項目とは？

1. はじめに

日本では高齢化社会に伴い、相続を機に使用されなくなった「空き家」が増加しています。これらの空き家を有効活用する方法の一つとして、賃貸化が注目されています。しかし、空き家を賃貸する際には、様々なリスクが潜んでおり、それを防ぐための重要なツールが「賃貸契約書」です。

賃貸契約書は、貸主（大家さん）と借主（入居者）の間の権利や義務を明確に定めます。したがって、契約書の内容を適切に設定することは、入居者とのトラブルを未然に防ぐためにも必要不可欠です。

本章では、空き家を賃貸する際の契約書作成の重要性とその役割について詳しく説明します。また、適切な賃貸契約書作成のための基本的な知識を身につけることで、スムーズな賃貸ビジネスの展開を目指しましょう。

空き家問題と賃貸化の可能性

近年、空き家問題は全国的に深刻化しております。国土交通省の調査によると、全住宅の約8%が空き家となっています。これは、高齢化や一人暮らしの増加など社会構造の変化が影響しているとされています。こうした状況下で、空き家を有効活用する一つの手段として注目されているのが「賃貸化」です。

賃貸化により、空き家所有者は不動産を資産として生かすことが可能となります。また、入居者にとっては、豊富な選択肢から住まいを選ぶことができます。しかし、賃貸化には適切な契約が必要となります。特に、契約書は借主と貸主の権利義務を明確にする重要なツールです。

次章以降では、賃貸借契約書の役割や基本的な項目、注意すべき点などを詳しく解説します。空き家を賃貸にする際の手引きとしてご活用ください。

賃貸契約書の重要性

賃貸借契約書は、貸主と借主の間で発生する可能性のある問題を予防する重要なツールです。それぞれの権利と義務を明文化することで、トラブル発生時の対応もスムーズに行えます。

具体的には以下のような内容を明記します。

項目	内容
物件の詳細	物件の場所、構造、間取りなど
借主・貸主の情報	連絡先、身元保証人情報など
賃貸料や諸費用	賃料、敷金・礼金、更新料など
契約期間	契約の開始日と終了日
解約について	解約手続き、違約金など

このように、契約書には物件の基本情報から解約時の手続きまで、貸主と借主が必ず確認すべき項目が詳細に記載されています。そのため、賃貸借契約を行う際には、契約書の内容をしっかりと理解し、無理のない内容であることを確認したうえで契約を結ぶことが重要です。

2. 賃貸借契約書の必要性とその役割

賃貸借契約書とは、物件を借りる者（借主）と貸す者（貸主）の間で結ばれる法的な契約書のことです。この契約書は、双方の権利義務を明確にし、賃貸に関するトラブルを防ぐための重要なツールとなります。

まず、賃貸借契約書には、貸主と借主の役割と責任が明確に記載されます。例えば、家賃の支払い方法や期日、物件の使用範囲、修繕負担などが詳細に定められています。これにより、後から争いが起きることを防ぐことができます。

また、賃貸借契約書は、トラブルが発生した際の対応策を示すガイドラインでもあります。契約違反があった場合の処罰や、解約に至る手続きなど、具体的な対応策が明記されているため、安心して賃貸生活を送ることができます。

以上から、賃貸借契約書は必要不可欠な存在と言えます。空き家を賃貸にする際も、この契約書を適切に作成し、双方が納得の上で契約を結ぶことが大切です。

借主と貸主の権利義務を明記

賃貸借契約書とは、貸主（大家さん）と借主（賃借人）の間で成立する契約の内容を明記した文書です。この契約書には、双方の権利と義務が具体的に記載されます。

例えば、借主の権利としては「安全・安心に物件を使用する権利」があり、これに対応する貸主の義務として「物件の維持・修繕義務」が存在します。また、借主の義務として「賃料の支払い義務」があり、それに対応する貸主の権利として「賃料を受け取る権利」があります。

借主の権利	貸主の義務
安全・安心に物件を使用する権利	物件の維持・修繕義務

借主の義務	貸主の権利
賃料の支払い義務	賃料を受け取る権利

これらを明確にし、適切に契約書に記載することで双方のトラブルを未然に防ぐことが可能となります。

トラブル防止のツール

賃貸借契約書は、借主と貸主の権利と義務を明確にするだけではなく、トラブル防止の重要なツールとなります。

たとえば、賃貸料の支払い方法や日程、修繕に関する負担分担、解約手続きなどは契約書に詳細に記載することで、後々の不明確な点を解消し、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

また、以下のような具体的な項目もトラブル防止に役立ちます。

1. 「遅延損害金」：賃料の支払いが遅れた場合の罰金規定
2. 「連帯保証人」：借主が契約に違反した場合の保証人の存在
3. 「原状回復義務」：退去時にどの程度まで元通りにするかの規定

これらは具体的な「もしも」の時の対応を示しており、双方の納得のもとで契約を進めることができます。だからこそ、賃貸借契約書はトラブル防止における最も重要なツールなのです。

3. 賃貸借契約書の基本的な項目とその確認ポイント

賃貸借契約書には、貸主と借主の間で問題が生じた際に大切な役割を果たす項目が多々あります。具体的な項目と各々の確認ポイントについて詳しく見ていきましょう。

まずは、物件の詳細と附属品、残置物についてです。賃借人が使用できる家具や設備が明記されているか、また、物件に残されたものがある場合、その処理の負担がどちらにあるか確認してください。

次に、契約期間と諸費用です。初期費用や更新時の費用、解約に伴う手数料など経済的な負担を理解しておくことが重要です。

また、大家さんと管理業者の連絡先も必見です。何かあった際に迅速に対応してもらうため、連絡先は明確に記載されていることが望ましいです。

さらに、解約の流れや修繕負担、解約時の原状回復義務と敷金精算についても理解しておくべきです。これらの項目は、契約終了時のトラブルを防ぐためには必須の知識と言えます。

物件の詳細と附属品、残置物

賃貸借契約書には、まず物件の詳細が記載されます。具体的には、物件の所在地、建物の種類（マンション、一戸建て等）、建物の構造（木造、鉄筋コンクリート等）、専有部分の広さなど、借りる物件についての情報が詳細に書かれます。

次に、物件に附属する設備や残置物について明記されます。エアコンやシャワー、キッチン設備など、日常生活を快適に過ごすための設備が付属しているか、または新たに設置する必要があるかを確認することが重要です。また、賃貸開始時にどのような残置物があるか、残置物の処分費用が誰負担であるかも契約書に記載されます。

これらの項目をしっかり確認し、物件を借りることで何が提供され、何が必要かを理解することが、スムーズな賃貸契約へと繋がります。

契約期間と諸費用

契約期間と諸費用は、賃貸借契約書に必ず記載される基本的な項目となります。契約期間は、賃貸開始日と終了日を明確に記載し、その間の家賃の支払い義務や更新の有無などを定めます。一般的には2年間が多いですが、空き家の賃貸に際しては借主のニーズに応じて柔軟に対応することが望ましいです。

また、諸費用については家賃以外に生じる費用を明記します。初期費用としては、敷金や礼金、仲介手数料などがあります。また、契約中に発生する費用としては、共益費や管理費、保険料、更新料などがあります。これらの項目は借主にとって負担となる費用を明確にするため、詳細に記載することが重要です。

大家さんと管理業者の連絡先

賃貸契約書上における「大家さんと管理業者の連絡先」の記載は非常に重要です。突発的なトラブル時や緊急時の対応を迅速に行うためには、連絡先の明確化が必要となります。

具体的には、

1. 大家さんの氏名
2. 大家さんの電話番号
3. 大家さんのメールアドレス
4. 管理業者の名称
5. 管理業者の電話番号
6. 管理業者のメールアドレス

などが必要となります。これらは契約書に明記することで、借主が困ったときにすぐ連絡を取ることが可能となります。

ただし、プライバシー保護の観点から、大家さんの直接連絡先ではなく、管理業者経由での連絡を求める場合もあります。その際は具体的な連絡フローを明確にし、早急な対応が可能であることを示すためにも、緊急時の対応体制を示す記載を加えることを推奨します。

解約の流れ

賃貸契約の解約は、借主側からの意思表示により進行します。まず、解約の意思を書面で大家に通知することが一般的です。期間は契約書によりますが、通常2ヶ月前までに通知するのが通常です。

以下に具体的な流れを記載します。

1. 書面での解約意志通知
2. 解約通知を受けた大家が確認
3. 解約日に物件の明け渡しと最終的なチェック
4. 敷金の精算と返却

また、契約書には解約料が設定されている場合もあります。定められている場合は、解約通知と同時に支払う必要があります。契約内容によっては解約料が発生しない場合もありますので、詳細は契約書を確認しましょう。

修繕負担の確認

賃貸契約において、修繕負担は非常に重要な項目です。物件の使用により発生する様々なダメージに対して、その負担が借主（テナント）側か貸主（大家）側かを明確にすることで、将来的なトラブルを未然に防ぎます。

具体的には、契約書に「定期的な修繕費用の負担は貸主側が担う」「故意や過失による物件の破損は借主側が負担する」など、負担者が一目でわかるように記載します。場合によっては、次のような表を使用することもあります。

修繕内容	負担者
定期的修繕	貸主
故意・過失による破損	借主

このように修繕負担を明確にすることで、空き家を賃貸に出す際の予期せぬトラブルを防ぎます。

解約時の原状回復義務と敷金精算

解約時に原状回復義務とは、賃貸期間中に発生した物件の損傷や変更を、借主が原状に戻す義務のことです。具体的には、例えば壁に穴を開けた場合や、床に傷をつけた場合などが該当します。ただし、長期間の使用による自然消耗や劣化（通常耐用年数を経過したもの）は原状回復の対象外となります。

敷金は、賃貸契約時に借主から貸主へ一時的に預けられる金額で、最初に支払われる初期費用の一部となります。契約終了時に物件が原状通りであれば、全額または一部が返還されます。ただし、原状回復費用や未払いの家賃などがある場合は、これらの費用を敷金から差し引いて返還されます。

これらの項目を明確に契約書に記載することで、契約終了時のトラブルを避けることができます。

4. 賃貸借契約で特に注意すべき項目

賃貸借契約書は、物件の利用に関する重要なルールを定めるため、特に注意すべき項目がいくつかあります。まず、更新時の手数料について。契約期間が終了した際に、新たに契約を締結する場合にかかる費用です。これが高額だと更新時に負担が増えます。

次に、支払い条件についてです。賃料、共益費等の支払日や方法、遅延時の対応等を確認しましょう。また、契約者が住所や職業を変えた場合の通知義務についても確認が必要です。

連帯保証人に関する規定も重要な項目の一つ。契約者が支払いを怠った場合に請求されることがあるので、その詳細と条件を理解しておく必要があります。

最後に、特約条項です。物件や契約者の特性によって追加される項目がここに含まれます。重要な項目が記載されていることもあるので、しっかりと確認しましょう。

更新時の手数料

「更新時の手数料」について考える際、賃貸借契約で重要なのは、契約更新時に必要な費用を事前に理解しておくことです。

一般的に、賃貸借契約は2年ごとに更新されますが、この際に更新料が発生することがあります。更新料は、新たな契約期間が始まるための手数料で、通常は1ヶ月分の賃料を目安に設定されます。

契約書に記載されている更新時の手数料は、契約更新を前提とした場合の費用であることを理解しておきましょう。また、更新料が高額であったり、更新条件が厳しい場合は、借主から見れば契約を続けるハードルが上がるため、注意が必要です。

以下は、更新時の手数料に関する一例です。

項目	内容
更新期間	2年
更新料	1ヶ月分の賃料

空き家を賃貸に出す際には、借主が安心して長期間住むことができる環境を整えることが大切です。その一環として、更新時の手数料や更新条件を適切に設定し、契約書に明記することが重要となります。

支払い条件

「支払い条件」は、賃貸契約書において重要な項目のひとつです。この項目は賃料の支払いに関する条件を明確にするため、借主と貸主双方の紛争を避ける為には欠かせません。

まず、賃料の支払い日と振込先を明記します。これで、借主はいつまでにどこに支払いをするのかが明確となります。

次に、遅延損害金に関する記載が必要です。支払いが滞った場合のペナルティを予め明記しておくことで、借主に支払いの緊急性を認識させます。

また、更新料や敷金返却時の控除など、費用に関する特殊な情報がある場合は詳細を記載します。これらの情報は契約の透明性を保つ重要な要素です。

最後に、不測の事態を想定し、賃料の改定についての条項も設けると良いでしょう。例えば、税金や公共料金の上昇に伴い、賃料を見直す必要が出てきた場合の対応を明記します。

以上のように、支払い条件の項目は賃貸契約における重要な部分です。事前にきちんと確認し、誤解のないようにすることが大切です。

通知義務

賃貸契約書の項目の中で、しっかりと理解しておきたいのが「通知義務」です。これは、貸主と借主双方が互いに変更や事故などの重要な事項を報告する義務のことを指します。

具体的には、借主が住所変更や名義変更を行った場合、それを貸主に報告する義務があります。一方、貸主もまた、物件の管理状況や借主へ影響を及ぼす可能性のある変更事項（例えば、管理業者の変更など）を借主に対して報告する必要があります。

重要な事故やトラブルが発生した際も、パーティー間で情報を共有し、早急に対応するための「通知義務」は、互いの信頼関係を保つ上でも非常に重要な項目と言えるでしょう。この項目が契約書に明記されているかどうかは、トラブルを未然に防ぐためにも必ず確認しておくべきポイントです。

連帯保証人に関する規定

連帯保証人に関する規定は、賃貸借契約が円滑に進行するための重要な項目です。連帯保証人とは、借主が賃料の支払いなどの義務を果たせなかった場合に、その責任を負う人のことを指します。

契約書には「連帯保証人の氏名・住所・連絡先」はもちろん、「免責条件や保証の範囲」についても明記されるべきです。また、連帯保証人が途中で変更になった場合の手続きや、保証人が亡くなった場合等の状況変化時の対応も確認してください。

以下に一部項目を表にまとめます。

項目	記載内容
保証人の情報	氏名・住所・連絡先
免責条件	保証人の責任を免除する条件
保証範囲	連帯保証人が負うべき範囲
状況変化時の対応	保証人変更時の手続き、保証人死亡時の対応

具体的な内容は不動産会社や法律家と相談しながら、適切に記載・調整することをおすすめします。

特約条項

特約条項は、賃貸契約書の中でも特に重要な部分であり、契約が成立するまでの間に双方が合意した事項を具体的に書き記します。

たとえば、「ペットの飼育可否」、「喫煙の可否」、「業務使用の許可」など、通常の住居利用以外の目的や、特定の行為についての取り決めが該当します。

また、空き家を賃貸にする際には、「空き家特有の修繕やメンテナンスの取り決め」、「長期間の滞在不在時の管理方法」など、他の通常の賃貸契約では考慮しなければならない事項も含まれることがあります。

これらは賃貸契約が円滑に進行するためには必要不可欠な事項であり、十分に確認し、理解した上で契約することが重要です。

5. 空き家賃貸に特有の契約書項目と注意点

空き家賃貸化には特有の契約書項目と注意点があります。中でも主要となるものを二つ挙げます。

一つ目は、「DIY/セルフリノベーション許可に関する項目」です。空き家の場合、古い建物を改装することが多いため、セルフリノベーションの許可に関して具体的な記載が必要となる場合があります。これにより、どの程度改装できるのか、またその際の注意点は何かを明確にします。

二つ目は、「空き家特有のトラブルへの対応」です。空き家は長期間使用されていない場合が多いため、建物の老朽化や設備の不具合など、予期しないトラブルが発生することもあります。これらの対処法や責任範囲を明示する項目が重要となります。これらの項目をきちんと設定することで、借主と貸主双方のトラブル防止に繋がります。

DIY/セルフリノベーション許可に関する項目

「DIY/セルフリノベーション許可に関する項目」は、賃借人が物件内を自由に改装できるかどうかを明確にするためのとても重要な条項です。空き家の場合、賃借人が自分の好みに合わせて部屋を改装したいと思う場合が多いため、この項目を契約書に明記することは大切です。

項目名	内容
DIY/セルフリノベーション許可	賃借人が物件を自由に改装できる範囲、必要な許可等を明記

ただし、許可を出す際には修繕費用や原状回復義務についても考慮し、それぞれの規定をきちんと設けることが必要です。また、どの程度の改装まで許可するのか、大きな改装を行う際にはどのような手続きが必要なのかなども具体的に記載しましょう。

空き家特有のトラブルへの対応

空き家を賃貸に出す際には、空き家特有のトラブルに対応するための項目が契約書に必要です。

まず、空き家の特性上、長期間使われていない建物が多く、そのため設備に問題が発生することがあります。その対応策として、「設備の故障に対する責任分担」を明確に記載しましょう。貸主の責任範囲と借主の責任範囲をしっかりと分けて書くことで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。

また、空き家は防犯面でのリスクが高まるため、「防犯対策に関する事項」も契約書に盛り込みましょう。例えば、防犯設備の設置や管理は誰が行うのか、費用はどう分担するのかといった具体的な内容を明記することが必要です。

これらの項目を明記することで、空き家賃貸に関わるトラブルを事前に防ぎ、スムーズな賃貸運営を実現できます。

6. 空き家賃貸契約の実際の流れ

空き家を賃貸に出す際の契約は、一般的な賃貸契約と大きく異なる部分はありませんが、独特の流れがあります。

まず、契約書作成の手順ですが、基本的には不動産管理会社や司法書士など専門家に依頼するのが一般的です。その際、物件の詳細な情報を伝え、賃借人との契約条件を明確にしておけばスムーズに進みます。

また、契約書だけでなく、合意書の作成も重要なポイントとなります。これは、空き家特有の問題やリフォームの許可など、契約書には記載しきれない細かい点を定めるためです。

最後に、申請書類の準備ですが、これは賃借人の審査に必要な書類のことです。年収証明書や在職証明書など、不動産会社により必要な書類は異なりますので、事前に確認しておきましょう。

契約書作成の手順

空き家を賃貸に出す際の契約書作成には、以下の手順が基本となります。

1. 契約内容の確認：貸主と借主が契約内容について詳細に話し合います。物件の詳細、賃料、契約期間など、契約書に記載する項目全てを確認します。
2. 契約書の作成：上記で確認した内容を基に契約書を作成します。必要な項目をすべて記載し、不明確な表現や矛盾する記述がないか確認します。
3. 契約書の確認：作成した契約書をもう一度両者で確認します。特に、賃料、更新料、敷金、礼金、解約条件など、金銭に関わる部分や契約期間については注意深く見直します。
4. 契約書の署名：契約書に問題がなければ、両者で署名・押印をして契約を結びます。

この手順を踏むことで、双方の権利と義務が明確になり、将来的なトラブルを防ぐことができます。

合意書の役割と記載事項

賃貸契約を結ぶ際には、契約書だけでなく「合意書」も重要な書類となります。合意書は、契約書に記載されていない、貸主と借主の間で合意した項目や細かな条件を明記するためのものです。

例えば、次のような項目が考えられます。 ・ペットの飼育 ・客室内での喫煙可否 ・改装についての承諾 ・敷地内の駐車スペースの使用について

これらは個々の賃貸契約により、違いが出てくる部分です。そのため、合意書は一種のカスタムメイド契約書とも言えるでしょう。この合意書を活用することで、貸主と借主は互いの権利と義務を明確にし、トラブルを未然に防ぐことが可能となります。

申請書類の準備

空き家賃貸契約における申請書類の準備は、適切な契約を結ぶための重要なステップです。

まず、物件の所有者であることを証明するための「不動産登記簿謄本」が必要です。所有者の変更などがある場合は最新のものを用意しましょう。

次に「固定資産税評定表」を用意します。これは物件の評価額や土地面積、建築年月などが記載されている重要な書類です。

「印鑑証明書」も忘れてはいけません。契約書に押す印鑑と同じものの証明書を用意します。

そして、貸主が法人の場合は「登記簿謄本（法人簿謄本）」と「印鑑証明書」を準備します。

最後に、「火災保険証書」も必要です。賃貸物件への火災保険加入が義務付けられているため、保険証書が必要となります。

以上の書類を準備し、賃貸契約をスムーズに進行させましょう。

7. まとめ

我々が検討してきた通り、空き家を賃貸に出す際には、賃貸借契約書の各項目への十分な配慮が必要です。特に、通常の賃貸契約とは異なり、空き家賃貸化には特有の注意点が存在します。それらについて認識し、適切に対応することでトラブルを未然に防ぐことが可能となります。

また、契約書は一見すると複雑な文書かもしれませんが、借主と貸主の権利義務を明示し、明確なルールを設定することで互いの信頼関係を維持しやすくなります。

最後に再度強調しますが、空き家を賃貸に出すことは、所有者にとっても利用者にとっても社会全体にとっても大きな意義があります。それぞれの立場から最高の結果を得るためにも、契約書作成には十分な注意を払いましょう。

空き家賃貸化の意義と注意点の再確認

空き家賃貸化の意義としては、空き家が社会問題となる一方で、有効活用することで地域活性化に繋がること、所有者にとっては資産の有効活用や維持費の軽減、更には賃料収入の得られるメリットがあります。

一方で、注意点としては契約書の作成において、特に空き家賃貸に特有の項目、例えばDIYやセルフリノベーションの許可や、空き家特有のトラブルへの対応などを含めた詳細なルール設定が必要となります。

そして、これらは全て契約書に明記される必要があり、ここで曖昧さや不足があると後々トラブルにつながる可能性もあります。そこで契約書は専門家によるチェックを受け、両者の納得の上で進めることが求められます。