大前提を押さえて空き家を売却！確実に売るための6つのステップ

1. はじめに

皆様は、所有している空き家の売却をお考えでしょうか？空き家売却は一見煩雑に思えますが、大前提となるポイントを理解すればスムーズに進行します。この記事では、その大前提と空き家売却の具体的なステップについて解説します。

空き家売却には、以下の6つの大前提がございます。

1. 売却の適切なタイミングを理解する
2. 売却方法を選択する
3. 不動産業者を選択する
4. 売却価格を決定する
5. 売却活動を開始する
6. 売却契約を結ぶ

これらを押さえることで、確実に売却へと進めることが可能です。また、売却前後の注意点や高額売却が可能な買取業者の選び方についても触れます。空き家売却の成功のため、ぜひ参考にしてください。

空き家売却の大前提についての説明

空き家の売却に際して、大前提となる要素があります。それは、「家と土地をセットで相続により取得すること」です。このことは、空き家売却をスムーズに進めるための重要な条件となります。家と土地がセットであることが前提となる理由は、空き家と一緒に土地も買うことで、購入者側にとって新たな建築計画を立てやすくなるからです。具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

【表１】 家と土地をセットで売るメリット

1. 新たな建築計画を立てやすい
2. 売却価格が上がる可能性がある
3. 売却活動がスムーズに行える

以上が、空き家売却の大前提についての説明です。この大前提を理解し、空き家売却に進むことが肝心です。

2. 空き家売却の大前提とその理由

空き家売却を行う際の大前提とは、「家と土地をセットで相続により取得する」ことです。この理由は、一般的に家を単体で売るよりも、土地付きで売った方が高額になり易いからです。なぜなら、土地には相続税や固定資産税の面からも価値があるためです。

また、土地と建物が一体となっていることで、購入者側も手間を省くことができます。リフォームや新築計画を立てやすくなるからです。

なお、これは一般的なケースであり、物件や地域によっては異なることもありますので、具体的な売却計画を立てる際は不動産の専門家に相談することを推奨します。

表1. 空き家売却の大前提とその理由

大前提	理由
家と土地をセットで相続により取得する	・売却額が高くなり易い ・購入者側の手間が省ける ・リフォームや新築計画が立てやすい

家と土地をセットで相続により取得することが大前提

空き家売却の大前提として、まず重要なのは「家と土地をセットで相続による取得」です。これは、家と土地が一体となって価値を形成しているからです。

具体的には、以下の二点がメリットとなります。

1. 土地と建物がセットの場合、売却時の価値が上がる
2. 建物の有無が土地価格に影響を与える場合がある

また、相続時に土地と家をセットで取得することで、相続税の節税対策にもなります。これらの理由から、空き家売却の大前提として「家と土地をセットで相続により取得すること」は重要なポイントとなります。これを理解し、適切な売却計画を立てることで、スムーズな売却が可能となります。

大前提としての理由やメリット

空き家売却の大前提とは、家と土地をセットで相続により取得することです。なぜなら、土地と建物が一体となって価値を持つからです。

たとえば、地価の高い都市部では、土地自体が大きな価値を持つため、古い建物があると逆に価値が下がることもあります。しかし、地価が低い地方では、新築同様の状態にリフォームされた建物があると、その存在自体が価値を高める場合もあります。

また、土地と建物をセットで売却する大前提は、手続きの簡素化にもつながります。家と土地を別々に売却すると、それぞれで売却手続きや税金の計算が必要となり、手間が倍増します。このように、空き家売却の大前提として家と土地をセットで相続により取得することは、価値最大化と手続きの効率化の観点から見ても非常に重要なポイントとなります。

3. 空き家売却のための6つのステップ

売却成功のための大前提を押さえた上で、空き家の売却には以下の6つのステップが必要です。

(1) 売却の適切なタイミングを理解する 空き家の売却は、市場状況や自身の資産管理状況により、最適なタイミングが異なります。理解しておくことが重要です。

(2) 売却方法を選択する 売却方法は大きく分けて、不動産業者を通じた売却と自己流通による売却があり、それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身の状況に合った方法を選びましょう。

(3) 不動産業者を選択する 適切な業者選択は、スムーズな売却活動には欠かせません。信頼できる業者を選ぶことが求められます。

(4) 売却価格を決定する 市場価格を把握し、適正な価格設定をすることで、早期売却につながります。

(5) 売却活動を開始する 価格設定が終わったら、売却活動を開始します。広告掲載やオープンハウスなど、効果的な活動を行いましょう。

(6) 売却契約を結ぶ 最後に、契約内容をよく確認した上で、売買契約を結びます。

(1)売却の適切なタイミングと適切な管理を理解する

売却の適切なタイミングとは、不動産価格が高騰している時期や、地域の開発計画が進行している段階などです。これらは売却価格に大きく影響を与えます。また、季節性も要素の一つで、春から夏にかけての引っ越しシーズンは需要が増えます。

適切な管理とは、空き家が売却へ向けて最適な状態に保たれていることを指します。これには、定期的な清掃やメンテナンス、税金の支払い、保険の更新などが含まれます。

手続き上の注意点としては、所有者名義の更新や、抵当権等の権利関係の確認が必要です。これらを怠ると売却に影響を及ぼす可能性があります。

以上の点を理解し、実行することで売却の成功に繋がる大前提を押さえることができます。

(2)売却方法を選択する

空き家売却には、主に「仲介」あるいは「買取」の2種類の方法が考えられます。

まず、「仲介」は、不動産業者が売主と買主の間に立って、物件の売買を斡旋する方法です。業者は売却物件を広く公開し、最適な買主を見つける役割を果たします。ただし、仲介売却では、物件が売れるまでの期間が不確定であるため、即時性が必要な場合には向きません。

一方、「買取」は、不動産業者が直接空き家を買い取る方法です。この場合、売主は買取業者と直接契約を結ぶため、早期に資金化したい場合や、時間をかけて買主を探す余裕がない場合には利便性があります。

売却方法を選択する際は、売却の緊急度、物件の状態や価値、自身の時間的余裕等を考慮し、最適な方法を選んでください。

(3)不動産業者を選択する

不動産業者の選択は、空き家売却における重要なステップです。以下に、選択する際のポイントを3つ挙げました。

1. 実績と信頼性：業者の過去の成果や評価を調査しましょう。多くの売却実績がある業者は、経験豊富であると言えます。
2. 提案力：空き家売却には知識と経験が求められます。具体的な売却戦略やアドバイスが得られる業者を選びましょう。
3. 対応力：売却プロセスは複雑で時間がかかることがあります。それゆえ、迅速且つ丁寧な対応ができる業者を選ぶことが重要です。

これらのポイントを考慮し、信頼できる不動産業者を選ぶことが、スムーズな空き家売却への大前提となります。

(4)売却価格を決定する

売却価格の設定は、空き家売却の大前提として重要なステップです。市場価格を調査し、適正な価格を設定することが必要です。

まず、近隣の同様な物件の売却価格や、不動産業者からの査定価格を参考にしましょう。また、建築年度や築年数、敷地面積、建築面積なども評価する要素となります。

次に、リフォームや解体費用を考慮しましょう。空き家の状態によっては、修繕や解体が必要かもしれません。これらのコストは、売却価格に反映させることが大前提です。

最後に、柔軟な価格設定を心がけましょう。市場の動向や購入希望者の反応に応じて、価格を見直すことも必要です。 このように、適切な売却価格設定は空き家売却の成功に繋がります。

(5)売却活動を開始する

売却活動を開始する前に、不動産業者としての期待を明確にしましょう。例えば売却活動の範囲やスケジュール、予想される費用など、事前に詳細な計画を確認することが大切です。

具体的な活動としては、不動産情報の掲載、オープンハウスの開催、売却先の探索などが挙げられます。特に、オープンハウスは可能な限り多くの人々に物件を見てもらうための重要な手段です。

そして、売却活動中は適切な価格交渉を行うことも大切です。価格交渉の大前提として、物件の価値を正しく理解し、それを適切に伝える能力が求められます。価格交渉には経験と専門知識が必要なので、信頼できる業者と連携することが重要です。

また、売却活動は一定期間続けることが一般的です。その間、市場状況を見ながら価格調整を行い、売却を進めることが求められます。

以上が大前提となる売却活動の開始方法です。次に、最終的に売却契約を結ぶステップに進みましょう。

(6)売却契約を結ぶ

売却契約は、売買が成立する最終ステップです。契約内容は細部にわたりますので、専門知識を持った不動産業者や弁護士と一緒に確認しましょう。

契約には主に以下の3つがあります。

1. 仮契約（予約）
2. 本契約（売買）
3. 引渡し

「仮契約」では、売買が成立する条件を明記します。この段階で前金（手付金）が発生します。次に、「本契約」では正式な売買契約を締結します。売主と買主が契約内容に同意した場合、残金を支払い、所有権移転登記をします。「引渡し」では実際に買主に物件を渡します。

契約を進める上で、契約書に書かれた事項をしっかり理解し、すべての手続きを適切に行うことが大切です。

4. 空き家売却前の注意点

売却前に必ず確認したい3つのポイントを列挙します。

1. 解体／リフォームについての誤解： 空き家を売却する際、解体やリフォームが必須という誤解がありますが、これは大前提ではありません。買取業者によっては、そのままの状態で買い取ってくれることもあります。
2. 売主と登記名義人の一致： 売却の際は売主と登記名義人が一致していることが必要です。もし違う場合は、名義変更を行う必要があります。
3. 抵当権抹消登記の重要性： 負債を抱えたままでは売却できませんので、抵当権抹消登記を行うことが重要です。専門家に相談し、適切に手続きを進めましょう。

これらを踏まえた上で、空き家売却の大前提とステップを進めていくことで、スムーズな売却が可能となります。

解体/リフォームについての誤解

空き家売却前に考えるべきことの一つに、解体やリフォームの誤解があります。空き家を売却する際、なんとなく解体して土地だけを売却した方が高く売れると思いがちですが、それは必ずしも正しいとは言えません。

【表1】 解体とリフォームのメリットデメリット

	解体	リフォーム
メリット	土地価格だけで評価可能	建物の価値も加味可能
デメリット	解体費用が発生する	リフォーム費用が発生する

解体を選んだ場合、手間と費用がかかります。一方、リフォームを選べば、建物の価値も加えて評価できますが、やはり費用が発生します。そのため、どちらを選択するかは、空き家の状態や立地条件、近隣の物件価格など、様々な要素を考慮する必要があります。

売主と登記名義人の一致

売主と登記名義人が一致していることは、空き家の売却における大前提です。これは物件の所有権を正確に証明するための必須のステップとなります。相続などにより所有者が変更した場合、その事実をきちんと登記しておく必要があります。

具体的な手続きとしては、以下の3点が主に挙げられます。

１．相続放棄の登記 ２．相続人全員による共有不動産の売却承諾書 ３．遺産分割協議書の作成

これらの手続きは専門知識を必要とするため、必要に応じて司法書士等の専門家のサポートを得ることをおすすめします。登記名義人と売主が一致していないと、売却後にトラブルが発生する可能性があります。空き家売却の際は、この点を特に注意して進めていきましょう。

抵当権抹消登記の重要性

空き家を売却する際の大前提として、抵当権抹消登記の重要性を理解することが必要です。これは、売却する物件に抵当権が設定されている場合、それを解除しなければならないという法的な手続きを指します。

表1. 抵当権抹消登記の流れ

ステップ	内容
1	残債務の清算
2	抵当権者から解除承諾書の入手
3	司法書士への依頼
4	抵当権抹消登記の申請と登記

まずは、残債務を清算し、抵当権者から解除承諾書を取得します。次に、司法書士に依頼し、抵当権抹消登記の手続きを進めていきます。

これらの手続きがなされて初めて、空き家は正式に売却可能な状態となります。この手続きを怠ると、売却が遅れるばかりか売却自体が不可能となる場合もあります。そのため、空き家売却の大前提として、抵当権抹消登記の手続きは欠かせません。

5. 空き家売却後の注意点

売却が完了した後も、いくつかの注意点があります。

まず、契約内容の確認です。売却の際、契約書は必ず保管しておくようにしましょう。もし問題が生じた際、証拠となるためです。

次に、税金についてです。空き家売却に伴う所得は譲渡所得となります。そのため、所得税と住民税を納付する必要があります。これらの税金は売却価格から引かれるものではなく、翌年の税金として計算されます。以下に簡易な計算方法を示します。

【表1】譲渡所得税の計算方法

• 売却価格
• 原価（取得価格＋改良費）
• = 譲渡所得

この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。具体的な税率は所得額や個人の状況により異なるため、確定申告の際には専門家の助けを借りることを推奨します。

契約内容の確認

空き家売却後、忘れてはならないのが契約内容の確認です。売却契約を結んだ後は、その詳細をしっかりと把握しましょう。

第一に、売買契約書に記載された内容を確認します。これには、物件の売値や引き渡し日、特約事項などが含まれます。これらが実際の取引の内容と一致しているか、間違いがないかを見直すことが重要です。

次に、売却後の義務の確認です。固定資産税の清算や災害保険料の精算など、売却後も負うべき義務がある場合には、それらを適切に処理しましょう。

最後に、売却代金の支払いスケジュールや手付金の返還条件など、金銭的な取り決めについても見直すことが必要です。これらをすべて確認した上で、問題がなければ契約完了となります。

所得費・譲渡所得税について

空き家売却後、忘れてはならないのが所得費と譲渡所得税の申告です。売却で得た利益は「譲渡所得」となり、それに対する税金が譲渡所得税となります。ただし、その計算には所得費、つまり売却にかかった費用を引くことが可能です。具体的には、以下のように計算します。

【譲渡所得の計算】 譲渡所得 = 売却金額 – (取得費 + 所得費)

ここで、取得費とは購入時の価格や相続時の評価額、所得費とは売却に際して発生した費用（不動産業者への手数料や広告費等）を指します。これらをしっかり計算し、正確な税金を納付することが大切です。

6. 空き家売却で高額売却が可能な買取業者の選び方

空き家売却を考える際、買取業者選びは大前提となります。まず、一般的な不動産業者ではなく、空き家専門の買取業者を選ぶことが重要です。専門業者ならば、空き家の特性や市場動向を理解しているため、適切な査定を行い、高額売却を実現することが期待できます。

次に、選んだ買取業者が信頼できるかどうかを確認しましょう。そのためには、業者の評判や口コミ、取引実績などをチェックすることが有効です。また、対応が丁寧であるかも重要なポイントです。

さらに、複数の買取業者に一度に依頼することも考慮すべきです。複数業者から査定を受けることで、相場を把握しやすくなり、最終的に高額売却につながる可能性が高まります。

これらのポイントを押さえつつ、最適な買取業者を見つけ、空き家売却の成功に繋げていきましょう。

空き家専門の買取業者の選び方

空き家売却を行うにあたり、大前提となる買取業者の選び方について説明します。まず、空き家専門の買取業者を選ぶ理由ですが、彼らは空き家の市場価値を正確に把握し、適切な査定を行うことが可能です。一般的な不動産業者と比較して、空き家に特化した業者の方が高額で買取を行うことが期待できます。

また、以下のチェックポイントを参考に買取業者を選んでください。

1. 空き家専門の業者かどうか
2. 実績と信頼性を確認する
3. 査定後のフォローアップ体制
4. その他、売却者の負担を軽減するサービスが充実しているか

これらを踏まえ、複数業者に査定を依頼し、比較検討することが大切です。

複数の買取業者に依頼するメリット

空き家の売却を考える際、一つの業者にのみ依頼するのではなく、複数の買取業者に依頼することには大きなメリットがあります。

まず一つ目のメリットとして、価格競争を引き起こすことが挙げられます。一つの業者だけではなく、複数の業者に依頼することで、それぞれの業者がより高い価格を提示するようになります。これにより、売却価格が最大化される可能性があります。

また、二つ目のメリットは、より適切な業者を見つけることが可能になる点です。業者によって得意とする地域や物件の種類が異なりますので、複数の業者から見積もりを取ることで、自身の物件に最も適した業者を見つけることができます。

複数の業者に依頼するメリットを理解し、最適な売却を行いましょう。

「家いちば」など直接交渉のプラトフォームも考えてみる

空き家売却における新たな選択肢として、「家いちば」などの直接交渉プラットフォームがあります。これらのプラットフォームでは、不動産業者を介さずに買い手と直接やり取りすることが可能です。一方で、自分で価格交渉や契約手続きをしなければならないため、初めての方にはハードルが高いかもしれません。

しかし、その反面、業者を介さないため仲介手数料が発生しない、直接買い手と交渉できるためより高い価格で売却できる可能性がある、といったメリットもあります。また、「家いちば」では専門のスタッフが相談に応じてくれるサポート体制も整っています。

下記の表にメリット・デメリットをまとめてみました。

メリット	デメリット
仲介手数料が発生しない	自分で価格交渉や契約手続きを行う必要がある
より高い価格で売却できる可能性	初めての方にはハードルが高い

空き家売却では、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

7. まとめ

本記事では、空き家売却の「大前提」から、高額売却を実現するための6つのステップ、売却前後の注意点、そして適切な買取業者の選び方まで詳しく解説しました。

大前提としては、家と土地をセットで相続により取得することが挙げられます。この大前提を理解することで、空き家売却に向けた具体的なアクションにうつることが可能です。

売却に向けた6つのステップは、適切なタイミングと管理、売却方法の選択、不動産業者の選定、価格決定、売却活動開始、そして売却契約の結びとなります。

また、売却前後にはそれぞれ注意点が存在します。前は、解体/リフォームの誤解を解くこと、売主と登記名義人の一致の確認、抵当権抹消登記の重要性です。後は、契約内容の確認と所得費・譲渡所得税について理解しておくことが求められます。

そして最後に、空き家専門の買取業者の選び方を解説。複数の業者に依頼することのメリットや、直接交渉が可能なプラットフォームもご紹介しました。

こうした知識を持つことで、空き家売却をスムーズに、そして最大限の利益を得るために進めることができます。

空き家売却の大前提とステップについてのまとめ

まず、空き家売却の大前提は、家と土地をセットで相続により取得することです。この理由は、土地所有者と家の所有者が一致していることで、売却時の手続きや税金面での影響を最小限に抑えられるからです。

売却には6つのステップがあります。

1. 売却の適切なタイミングと管理の理解
2. 売却方法の選択
3. 不動産業者の選択
4. 売却価格の決定
5. 売却活動の開始
6. 売却契約の締結

各ステップは連動しており、一つ一つが重要な役割を果たします。特に、売却価格の決定と不動産業者の選択は、売却成功と高額売却の鍵となります。

空き家売却は一見複雑なプロセスのように思えますが、大前提と各ステップを理解すればスムーズに進行します。適切な知識と準備を持って、最良の結果を得ましょう。

高額売却のためのポイントの再確認

空き家売却における高額売却のためのポイントを再確認しましょう。

1. 適切なタイミングと管理：空き家が財産価値を維持し、売却価格を上げるためには、適切なタイミングでの売却と適切な管理が必要です。
2. 売却方法と業者選び：売却方法と不動産業者の選択も重要です。オープンハウスやネットオークションなど、多様な売却方法があります。また、信頼できる不動産業者を選ぶことで、適切な売却価格の設定やスムーズな売却活動が可能となります。
3. 適切な価格設定：売却価格の設定も重要です。市場価格をリサーチし、適正な価格を設定することが大切です。
4. 複数業者への依頼：空き家の買取業者を複数選び、競争させることでより高い価格を引き出すことが可能です。

これらのポイントを押さえ、空き家売却での高額売却を目指しましょう。