1. 空き家が「既存不適格」だとは何か？

「既存不適格」は、建築基準法に違反する形で建てられた建物でも、その法が施行される前に建てられたものについては、法施行日以降もその状態を維持できると認められている状態を指します。空き家が「既存不適格」であるとは、例えば、接道義務や建蔽率、容積率等の規制に違反していても、それが設けられる以前に建てられたために許容されている状態を指します。

一方、「違法建築」とは、建築基準法が施行された後に、その規定に違反して建てられた建物のことを言います。重要な点として、「既存不適格」は「違法建築」ではないという事を理解することが必要です。

以下の表で二つの違いを一覧表にまとめました。

次の章では、なぜ空き家が「既存不適格」になるのか、その原因を詳しく見てまいります。

定義と主な事例

「既存不適格」とは、新たな建築基準法が生まれ、それに適合していない過去に合法的に建てられた建物のことを指します。例えば、1964年以前に建てられた建物は、現在の耐震基準に準じていないため、既存不適格となります。

【例1】接道義務違反 建築基準法が改正され、道路に面していない物件が多く発生。これらの物件は、現行法では建築許可が下りない。

【例2】準防火地域での違反 地域の防火基準が厳しくなり、新たな建築には耐火構造が求められるようになった。過去に建てられた非耐火構造の建物は、既存不適格となる。

以上のように、「既存不適格」は建築当時は合法だったものが、法律改正後に非合法となる事例を指します。

「既存不適格」と「違法建築」の違い

まず、「既存不適格」とは、建築基準法が改正された後に建てられた建物が、その改正前の基準に適合しているが、改正後の基準に適合していない状態を指します。この状態の建物は、立法府の「既存不適格」の扱いにより、一定の制限はありますが原則として存続が認められています。

一方、「違法建築」は、建築基準法や地方自治体の条例などに違反して建設された建物を指します。これらは法律に反するため、行政指導や罰則が科される可能性があり、場合によっては強制的に解体させられることもあります。

ですので、これらは似ているようで異なる概念であり、不動産取引時には十分な理解が必要です。

2. 既存不適格となる原因

既存不適格の空き家となる原因は、主に以下のような規制違反によるものです。

1. 接道義務：道路に接していないなど、道路に面している部分が法令上の要求を満たさない場合、それが原因で既存不適格となることがあります。
2. 建蔽率・容積率：土地に対する建物の建築面積や容積が、都市計画法や建築基準法に違反している場合にも既存不適格となります。
3. 高さ制限：高さ制限を超えて建設された建物は、そのままでは既存不適格となります。
4. 準防火地域：防火構造を持たない建物が準防火地域に所在する場合、その建物は既存不適格となります。
5. 耐震基準：1981年以降に建てられた建物で耐震基準を満たさないものは、既存不適格とされます。

これらの規制違反は、空き家の有効活用や売却を困難にする可能性があります。既存不適格となる原因を理解し、それぞれの対策を講じることが重要です。

接道義務

「接道義務」とは、地上に建物を建てる際に道路に面していなければならないという法律上の義務のことを指します。これは、地方自治体が定める都市計画に基づいています。

具体的には、住宅建築の場合、一般住宅地域では道路の幅が1.6m以上、商業地域では2m以上の道路に面していることが求められます。

既存の空き家がこの接道義務を満たしていない場合、既存不適格となります。これは、建築当初は合法であったが後の法改正で不適合となった、或いは初めから不適合だった可能性があります。

実際の接道義務は、以下の表の通り地域や道路幅によって異なります。

接道義務を満たさない空き家をどのように活用するかは慎重な判断が求められます。

建蔽率と容積率

建蔽率と容積率は、既存不適格の一因となる重要な要素です。これらは、土地に対して建物がどれだけの面積・容積を占めることが法律で許されているかを示します。

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指し、容積率は敷地面積に対する建築物全体（建築容積）の割合のことを示します。

たとえば、建蔽率が60%、容積率が200%の場合、100㎡の敷地には、最大で60㎡までの建物面積、200㎡までの建築容積が許されます。

既存不適格の空き家は、これらの基準を超えてしまったためにその状態となっているケースが多いです。購入やリフォームを考える際には、これらの数値を確認することが必要です。

高さ制限

空き家が「既存不適格」になる一因として、「高さ制限」があります。「高さ制限」とは、建物の高さが法令で定められた限度を超えてはならないという規定のことです。これは、日照権を保護したり、都市の景観を守るために設けられています。

たとえば、建築基準法では、指定地域や土地利用計画区域において、建築物の高さに制限を設けています。区域によっては20メートルや31メートルといった具体的な数値が指定されています。

しかし、これらの規制が施行された後に建設された建物が対象で、施行前に建てられた建物は「既存不適格」となります。この場合、建物の高さを下げるための改築を行わない限り、新たな建設や改築は許可されません。

【表】

※これらは一例であり、地域や土地の種類、地方自治体の条例等により異なる場合があります。具体的な数値は各地の建築指導課に問い合わせてください。

準防火地域

「準防火地域」とは、火災が発生しやすいとされる地域を指し、こちらの基準に合致しない建物は「既存不適格」となります。

まず、準防火地域における建築物は、外壁が不燃材料または準不燃材料であることが要求されます。また、一定以上の高さの建物には、自動火災報知装置や消火器などの設備が必要です。

次に、空き家が準防火地域に位置する場合、その建物が建築当時の基準を満たしていなければ、既存不適格となります。具体的には、以下のようなケースが考えられます。

【表1. 既存不適格となるケース】

このような状況の空き家をリフォームやリノベーションする際は、適切な手続きが必要になります。また、売却を考える際も、既存不適格であることは価格に影響を及ぼすため、十分な注意が求められます。

耐震基準

「耐震基準」とは、建物が地震の揺れに耐えるための最低限の安全認証基準のことを指します。1981年以前に建てられた空き家は、現行の耐震基準に適合していない可能性が高く、「既存不適格」に分類されます。

この基準は、建築物が地震発生時に倒壊しない程度の強度を持つこと、及び倒壊した場合でも生命に危険を及ぼさない程度に制約することを求めています。

具体的な内容は以下の通りです。

・建物の構造強度：建物が地震の揺れに耐えうる強度を持つこと ・建物の振動特性：建物が地震の揺れを吸収・分散させる能力を持つこと

既存不適格の空き家を改修・リフォームする際は、この耐震基準を必ず満たすことが求められます。耐震診断や耐震補強工事により、安全で快適な空間へと生まれ変わらせることが可能です。

3. 既存不適格の空き家の取り扱い

「既存不適格」の空き家を取り扱う際は、売却やリフォーム、リノベーションを考えるときに留意すべき点があります。

1. 売却の際の注意点： 売却する場合、その事実を明記することが法律で義務付けられています。情報を隠したまま売却した場合、後でトラブルになる可能性があります。
2. 特化した不動産仲介業者の活用： 既存不適格物件を扱う経験豊富な不動産業者に依頼することで、トラブルを避けられます。また、適正な価格設定や適切な売却先の提案も期待できます。
3. 不動産一括査定サイトの活用： 一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社から査定を受けることが可能です。これにより、既存不適格の空き家でも適切な価格で売却できる可能性が広がります。

これらの対策を講じることで、「既存不適格」の空き家でも適切に取り扱い、効果的に利用することが可能になります。

売却の際の注意点と対策

既存不適格の空き家を売却する際、その事実を明確に伝えることが重要です。買主が後で既存不適格と知った場合、契約無効や損害賠償を求められる可能性があります。

また、既存不適格物件は、価値が下がるため、適切な価格設定が必要です。価格は不動産の条件（立地、広さ、築年数など）に加えて、既存不適格によるデメリットも考慮に入れましょう。

【対策】

1. 不動産専門家への相談：不動産専門家に相談し、価格設定や売却方法についてアドバイスを受けましょう。
2. 不動産一括査定サイトの利用：一括査定サイトを利用して複数の不動産業者から査定を受け、最適な売却価格を見つけましょう。

これらの対策により、既存不適格の空き家も適切に売却することが可能です。

特化した不動産仲介業者の活用

「既存不適格」の空き家を売却・活用する際には、特化した不動産仲介業者の活用が有益です。

特化した不動産仲介業者は、普通の不動産業者とは一線を画す専門知識を持つプロフェッショナルです。彼らは「既存不適格」の事例を日々多数取り扱っており、それぞれのケースに適した対策を提案することが可能です。また、市場価格に対する深い理解と、適切な購入者を見つけるためのネットワークを持っています。

以下に特化した不動産仲介業者が提供する主要なサービスを表にまとめました。

専門業者の活用は、売却価格の最大化及び流通スピードの向上に繋がります。

不動産一括査定サイトの活用

空き家が既存不適格となっている場合、不動産一括査定サイトを活用することをおすすめします。その理由は、複数の不動産業者から査定を受けることができ、市場価格を把握しやすくなるためです。

一括査定サイトでは、条件に合う不動産会社を選んで、一度に査定申請ができます。例えば、「既存不適格物件に強い業者」、「地元に強い業者」など、自身が重視するポイントに合わせて選択可能です。

一度に複数の査定結果を得られるため、それぞれの業者がどのように評価するかの違いを確認することが可能です。これによって、既存不適格の空き家に対して、どのような対応が有効かを見極める材料にもなります。

4. 既存不適格の空き家をリフォーム・リノベーションする際の注意点

リフォームやリノベーションの際、既存不適格の空き家には注意が必要です。まず、確認申請が必要となるケースがあります。具体的には、以下のような変更を加える場合です。

【表：リフォームで確認申請が必要なケース】

• 建物の構造上の重要な部分を変更する
• 用途地域を変える
• 建築基準法上の制限を超える改築

これらを行う場合、申請なしで行うと違法となる可能性があります。

また、リフォーム後の売却に向けた戦略も重要です。既存不適格のままでは価値が下がり、売却が難しくなることもあるため、必要に応じて法令遵守の範囲内でのリフォームや、更地化などの選択肢を検討することが求められます。

確認申請が必要なケース

既存不適格の空き家をリフォーム・リノベーションする際、確認申請が必要となるケースについて解説します。

1. 建築基準法に適合しないリフォーム：

建築基準法の内容を変更するリフォームは、確認申請が必要です。たとえば、建物の高さや階数を変更する場合、既存不適格の状態が続く可能性があります。

2. 既存不適格を解消するためのリフォーム：

これは、例えば敷地内の建築物の位置を変えるなど、既存不適格の状態を解消するためのリフォームです。このケースでも、事前に確認申請が必要となります。

リフォームやリノベーションを進める前に、必ず専門家と相談し、適切な申請を行いましょう。これにより、空き家の有効活用とともに、違法な状態を避けることが可能となります。

リフォーム後の売却に向けた戦略

リフォーム後の売却に向けた戦略は、既存不適格の空き家でも大変重要です。まず、リフォーム内容を計画する際には、購入者のニーズを考慮し、価値向上を目指しましょう。

【表１】

• マーケットニーズに合わせたリフォーム：キッチンやバスルームの大規模改装
• ライフスタイルに対応したリフォーム：バリアフリーやペット共生型等

次に、売却先を見つけるには、不動産仲介業者や一括査定サイトを活用することをおすすめします。また、販売活動の段階では、「既存不適格」であることを明確に伝え、その上でリフォームを施した価値をアピールすることが大切です。

最後に、売却価格設定も重要なポイントです。リフォーム後の価値と既存不適格のデメリットを考慮し、適切な価格設定を心掛けてください。

これらの戦略を総合的に活用することで、既存不適格の空き家でも成功した売却が可能となります。

5. 既存不適格の空き家を有効活用する具体的な方法

既存不適格の空き家を利用する主な方法は、リフォーム・リノベーションによる価値向上と解体後の更地販売です。

まず、リフォーム・リノベーションによる価値向上です。空き家に魅力を持たせ、有料で貸し出す、あるいは売却することで収益を得ることが可能となります。ただし、既存不適格の建築物をリフォーム・リノベーションする場合、建築法上の制限を遵守する必要があります。そのため、リフォームする際は専門家の意見を得た上で進めることを強くおすすめします。

次に、解体して更地として販売する方法です。建築制限が厳しい既存不適格物件は、土地自体の価値を見直し、更地として販売することで利益を得られることもあります。ただし、解体費用や清掃費用などが発生しますので、それらを考慮した上で判断する必要があります。

いずれの場合も、空き家管理の専門家や不動産業者と相談しながら最適な方法を見つけることが大切です。

リフォーム・リノベーションによる価値向上

既存不適格な空き家でも、適切なリフォーム・リノベーションを行うことで価値向上が可能です。しかし、その際には確認申請が必要なケースがありますので注意が必要です。

まず始めに、建築専門家による事前調査が必須となります。既存の問題点や改善可能な部分を明らかにし、それを基にリフォーム・リノベーションの計画を立てます。

次に、設計図の作成と確認申請を行います。これは、リフォーム・リノベーション後に新たな違法建築にならないようにするためのステップです。

そして、リフォーム・リノベーションに着手します。費用対効果を考えながら、部屋のレイアウト変更、設備の更新、外観の改善などを行います。

最後に、リフォーム・リノベーション後の価値を評価し、売却価格を決定します。これにより、既存不適格な空き家でもその価値を最大限に引き出すことが可能となります。

解体して更地として販売

既存不適格の空き家に対する一つの解決策として、「解体して更地として販売」する方法があります。

建物が既存不適格である場合、そのままリフォームやリノベーションを行いにくい状況を改善するために、敢えて解体し、土地のみを販売するという選択肢も考えられます。特に、立地条件が良い場合や、町の景観に合った新たな建築を希望する買主がいる場合には有効な手段となり得ます。

ただし、解体費用や処分費用など、初期費用が必要です。また、解体後の土地価格が解体費用をカバーできるかどうかも重要な判断材料です。

以下に解体と更地化のメリットとデメリットを表にまとめます：

これらを踏まえ、適切な判断を行いましょう。

6. まとめ

空き家が「既存不適格」であることは、その活用や売却において注意が必要な事項です。まず、既存不適格の原因となる接道義務や建蔽率・容積率などの規制を理解し、それを基に適切な対応を見つけることが重要です。リフォームやリノベーションに取り組む場合でも、確認申請が必要となるケースもあるため、法的な手続きを怠らないようにしましょう。また、引き続き既存不適格のまま売却する場合は、専門的な知識を持つ不動産仲介業者に依頼することで、スムーズな売却が可能となります。更地として販売することで新たな価値を生むことも可能です。既存不適格の空き家でも適切な対応と活用方法で価値を引き出すことができます。

既存不適格の空き家への適切な対応と利用方法

既存不適格の空き家に対する適切な対応は、「知っておくべき法律・制度」から始まります。まず、建築基準法や都市計画法などの法令遵守が求められます。また、土地の位置、形状、地域の地価などを考慮し、リフォームやリノベーション、更地として販売するなど、最適な利用方法を見つけることが重要です。表1にその対応と利用方法を示します。

【表1: 既存不適格の空き家への対応と利用方法】

• 対象：土地の特性を考慮した利用方法
• 一つ目の対応：リフォーム・リノベーション
• 二つ目の対応：更地として販売

注意すべきは、改築や増築を行う場合、建築確認申請が必要であることです。これらの方法を適切に活用すれば、既存不適格の空き家も有効に活用できます。本記事で解説した法律や制度の理解を深め、空き家問題の解決へ一歩進みましょう。